Закон про реєстрацію речових прав: як це працює

Закон про реєстрацію речових прав — це правила, за якими держава офіційно визнає право власності на квартиру, будинок чи земельну ділянку і записує його в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Без цього запису ви можете жити в помешканні, але банк не візьме його в заставу, а нотаріус не оформить продаж. Право на нерухомість, яке підлягає державній реєстрації, виникає саме з дня внесення відомостей до реєстру.

Для киянина й мешканця області це питання постає при купівлі, спадщині, даруванні, іпотеці чи перевірці об’єкта перед угодою. Паперовий договір чи свідоцтво БТІ самі по собі вже не замінюють запис у реєстрі: контрагент і кредитор дивляться саме туди.

Нижче — що саме реєструють, хто це робить, які строки й збори діють у 2026 році, як перевірити своє майно і що робити, якщо в реєстрації відмовили.

Що таке реєстрація речових прав

Державна реєстрація речових прав — офіційне визнання державою факту набуття, зміни або припинення права на нерухомість шляхом внесення відомостей до єдиного електронного реєстру. Речове право — це право на річ: власність, користування, іпотека, оренда землі, сервітут. Реєстрація не створює квартиру і не замінює ключі; вона фіксує, хто має право розпоряджатися об’єктом і чи немає на ньому заборон.

Володіння квартирою (проживання, сплата комунальних) і реєстрація права — різні речі. Можна роками жити в помешканні за договором чи спадковим свідоцтвом і не мати запису в реєстрі. Тоді для банку, покупця і суду ви не виглядаєте власником «за реєстром». Реєстрація місця проживання в паспорті чи виписка з будинкової книги до цього реєстру не належить: це окрема адміністративна послуга.

Реєструють не лише квартири. До реєстру вносять права на житлові будинки, окремі приміщення, земельні ділянки, об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. Обтяження — арешт, іпотека, заборона відчуження — теж підлягають запису. Без перевірки цих записів угода в Києві легко зривається в день нотаріального посвідчення.

Який орган реєструє права

Політику у сфері реєстрації формує Міністерство юстиції України. Самі записи роблять державні реєстратори: посадові особи виконавчих органів місцевого самоврядування, районних і районних у місті Києві державних адміністрацій, а також нотаріуси. Технічно дані зберігаються в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно — єдиній державній інформаційній системі. Це не земельний кадастр: кадастровий номер ділянки береться з Державного земельного кадастру, а право на ділянку записується саме в реєстрі прав.

Запис містить об’єкт, суб’єкта права, вид права, підставу виникнення (договір, свідоцтво про спадщину, рішення суду) і відомості про обтяження. Заява подається окремо щодо кожного об’єкта. Реєстрація права власності на житло в Києві за загальним правилом проводиться в межах міста за місцезнаходженням майна; реєстрація обтяжень — незалежно від адреси об’єкта.

Перевірити, чи вже є запис, можна за адресою, реєстраційним номером об’єкта, кадастровим номером ділянки або за даними власника. Електронна довідка і паперовий витяг мають однакову юридичну силу. Якщо право оформлювали лише на папері в бюро технічної інвентаризації орієнтовно до 2002–2003 років і його не перенесли до електронного реєстру, у витягу може стояти «відомості відсутні» — тоді запис треба внести окремо.

Етапи отримання реєстрації

Послідовність важлива тому, що право покупця виникає не в момент передачі ключів, а в момент запису. Поки реєстратор не закрив заяву, продавець формально лишається власником, і на об’єкт можуть накласти арешт.

Угода і нотаріус

Купівля-продаж, дарування, міна житла посвідчуються нотаріусом. За законом нотаріальна дія з нерухомістю і державна реєстрація права відбуваються одночасно: нотаріус сам вносить запис як державний реєстратор. Окремо «ходити в реєстр після договору» у такій угоді не потрібно. Для спадщини спочатку оформлюють свідоцтво про право на спадщину, потім реєструють право за цим свідоцтвом.

Подання документів

Якщо нотаріус реєстрацію не проводив — наприклад, треба внести старе право, зареєстроване до 2013 року, — заяву подають державному реєстратору в ЦНАП або безпосередньо реєстратору органу місцевого самоврядування. Потрібні паспорт, РНОКПП, оригінал правовстановлюючого документа, квитанція про сплату адміністративного збору (якщо немає пільги). Технічний паспорт часто запитують, коли треба ідентифікувати об’єкт або актуалізувати старі дані БТІ.

Розгляд і витяг

Стандартний строк реєстрації права власності та інших речових прав — не більше п’яти робочих днів з дня реєстрації заяви. За більший збір строк скорочують до двох робочих днів, одного робочого дня або двох годин. Якщо на той самий об’єкт уже стоїть інша заява, відлік починається після рішення за попередньою. Результат — запис у реєстрі; витяг у паперовій формі видають на бажання заявника.

На практиці киянин купує квартиру в новобудові на вторинному ринку: нотаріус перевіряє реєстр, посвідчує договір і того ж дня вносить право покупця. Банк бачить новий запис і проводить іпотеку. Якщо ж продавець має лише старе свідоцтво без перенесення даних до реєстру, нотаріус спершу актуалізує відомості — і розпис у ЦНАП зміщується на кілька днів.

Що означає реєстрація для вас

Що це означає для вас: поки ваше право не внесене до реєстру, ви не можете продати квартиру, оформити іпотеку чи довести банку, що об’єкт ваш. Покупець і кредитор дивляться не на папку з копіями, а на актуальний витяг. Після запису ви — власник для будь-якої подальшої операції, доки хтось не оскаржить цей запис у встановленому порядку.

Реєстр показує також чужі права: іпотеку банку, арешт виконавця, заборону відчуження. Саме тому перед завдаткиом у Києві замовляють інформацію з реєстру за адресою або кадастровим номером. Якщо запис оспорюють, скарга йде до територіального органу Міністерства юстиції протягом двох місяців з дня, коли ви дізналися або могли дізнатися про порушення, або до суду. Скарга до органів юстиції розглядається в строки, визначені законом про реєстрацію.

Важливо. Право власності на нерухомість за договором, який підлягає державній реєстрації, виникає з дня цієї реєстрації, а не з дня підписання паперу і не з дня вселення. Ключі без запису в реєстрі не замінюють титул власника.

Типові помилки і проблеми

Поширена помилка виглядає так: після купівлі людина зберігає нотаріальний договір удома і вважає оформлення завершеним, не перевіряючи, чи нотаріус узагалі вніс запис і чи немає на об’єкті арешту. Через місяці банк відмовляє в кредиті, а у витягу фігурує попередній власник або заборона відчуження. Правильний крок — одразу після угоди замовити інформацію з реєстру через портал Дія, ЦНАП або нотаріуса і звірити ПІБ, адресу й відсутність обтяжень.

Реєстрацію затримують неповний пакет, розбіжність площі в техпаспорті й договорі, вже зареєстроване право іншої особи, арешт або заборона відчуження. Відмовляють, якщо заяву подала неналежна особа, документи не дають установити виникнення права, або між заявленим і вже записаним правом є суперечність. Рішення про відмову має містити вичерпний перелік підстав.

Якщо реєстрацію затягнули понад п’ять робочих днів без зупинення розгляду, звертайтеся письмово до суб’єкта реєстрації, далі — до територіального органу Міністерства юстиції. Якщо відмовили — виправляйте документи й подавайте заяву знову або оскаржуйте відмову. Адміністративний збір за відмову не завжди повертають; за інформацію, якої в реєстрі немає, збір теж не відшкодовують.

Де і як зробити реєстрацію в Києві

У Києві заяву приймають ЦНАП районів, державні реєстратори Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради та нотаріуси. Для квартири в столиці зручний шлях при купівлі — нотаріус, який одразу реєструє право. Для внесення «старого» права, оформленого до 2013 року, частіше йдуть до ЦНАП. Запис на прийом у міських центрах ведуть через електронну чергу.

Онлайн через портал Дія замовляють не саму реєстрацію права, а інформацію з реєстру: довідку про об’єкт і обтяження. Для цього потрібен кваліфікований електронний підпис. Доступ до електронних реєстрів інколи тимчасово обмежують рішеннями влади, тому паперовий канал через ЦНАП і нотаріуса залишається запасним. Пошук можливий за адресою, кадастровим номером або даними власника.

Базовий пакет для реєстрації права власності: заява (формує реєстратор), паспорт і РНОКПП, правовстановлюючий документ або його дублікат, підтвердження сплати збору або документ про пільгу, за потреби — довіреність. Правовстановлюючим може бути договір, свідоцтво про спадщину, свідоцтво про приватизацію, рішення суду, що набрало законної сили.

З 1 січня 2026 року прожитковий мінімум для працездатних осіб становить 3 328 грн, і від нього рахують адміністративний збір. За реєстрацію у строк до п’яти робочих днів сплачують 330 грн, за два робочі дні — приблизно 1 664 грн, за один робочий день — 3 328 грн, за дві години — приблизно 8 320 грн. Інформація з реєстру в електронній формі — 40 грн, у паперовій — 80 грн. Перенесення до реєстру права, яке виникло і було зареєстроване до 2013 року, адміністративним збором не оплачується. Окремо нотаріус бере плату за посвідчення договору — це вже не державний збір за запис у реєстрі.

Джерело: стаття 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закон України «Про Державний бюджет України на 2026 рік», тарифи на 2026 рік за листом Нотаріальної палати України.

Часті запитання

Що означає «мати реєстрацію»

Це наявність актуального запису про ваше право в Державному реєстрі речових прав. Саме цей запис, а не факт проживання, робить вас власником для угоди, кредиту й більшості перевірок.

Як перевірити, чи зареєстрована власність

Замовте інформацію з реєстру в Дії, у ЦНАП або в нотаріуса за адресою, кадастровим номером чи своїми даними. Якщо відомостей немає, право або не переносили з паперових архівів БТІ, або його взагалі не реєстрували.

Скільки триває реєстрація і що її гальмує

У звичайному режимі — до п’яти робочих днів. Затримують черга заяв на той самий об’єкт, розбіжності в документах, обтяження, запити до БТІ щодо прав, оформлених до 2013 року.

Які документи потрібні в Києві

Паспорт, РНОКПП, оригінал правовстановлюючого документа, квитанція про збір або підтвердження пільги. При купівлі через нотаріуса пакет збирає нотаріус; окремо техпаспорт можуть попросити для ідентифікації об’єкта.

Що робити, якщо відмовили або оспорили запис

Прочитайте підстави у рішенні реєстратора. Якщо це брак документів — виправте й подайте знову. Якщо вважаєте відмову або чужий запис незаконними — скарга до територіального органу Міністерства юстиції протягом двох місяців або позов до суду.

Що робити далі

Якщо ви збираєтеся купувати житло в Києві чи області, спочатку замовте інформацію з реєстру за адресою об’єкта: електронна довідка коштує 40 грн і зазвичай формується протягом години, коли сервіс доступний. Якщо у витягу є іпотека, арешт або інший власник — не вносьте завдаток, доки обтяження не знімуть.

Якщо ви вже живете в квартирі зі старим свідоцтвом і плануєте продаж або кредит, перевірте наявність запису. За відсутності даних зверніться до ЦНАП або нотаріуса з оригіналом документа: перенесення права, зареєстрованого до 2013 року, без збору, але техпаспорт і черга в БТІ можуть додати кілька тижнів і кілька тисяч гривень.

Якщо нотаріус щойно посвідчив ваш договір, наступного дня самостійно витягніть інформацію з реєстру і збережіть файл. Якщо прізвище покупця не з’явилося протягом строку, який ви обрали й оплатили, письмово звертайтеся до того самого нотаріуса, а далі — до органу юстиції.

Якщо вам відмовили в реєстрації, не подавайте ту саму заяву без змін: зберіть відсутні документи або оскаржте рішення протягом двох місяців. Повторна сплата збору залежить від підстави відмови, тому квитанцію й текст рішення зберігайте.